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Bebauungspläne in der Spandauer Vorstadt:
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12.02.2007:

ALLE REGEN SICH AUF

Beitrag zum aktuellen Bebauungsplan I-B5 für die Spandauer Vorstadt

Soll die Spandauer Vorstadt mit dem B-Plan zur Schlafstadt werden ?
Oder konkret:
Wird im aktuell diskutierten B-Plan neben dem Wohnen nur Nahversorgung zugelassen werden ?

Was sind die wesentlichen Unterschiede von „Allgemeinen“ und „Besonderem Wohngebiet“, was sind „Misch-„ und „Kerngebiete“ ?

Welche Gebietstypen sind im B-Plan für die Spandauer Vorstadt ausgewiesen ?

Sollten mehr „Misch-“ und „Kerngebiete“ oder zumindest mehr „Besondere Wohngebiete“ zugelassen werden ?

Stimmt es, dass der B-Plan den Bestandsschutz aufheben und deshalb das Gewerbe bei Neuvermietung verdrängt werden würde?
Wird bei Neuvermietung nur noch Wohnnutzung genehmigt ?

Würde eine Geschäftserweiterung am B-Plan scheitern ?

Sollte auf den B-Plan verzichtet werden ?

*Anmerkung

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   Immer wieder werden falsche Behauptungen zu dem Bebauungsplan („B-Plan“) I-B5* verbreitet und unwahre Interpretationen öffentlich moderiert. Das können und wollen wir als Bewohner der Spandauer Vorstadt, die sich vor 16 Jahren hier für ein Sanierungsgebiet engagiert und intensiv eingesetzt  haben, so nicht stehen lassen.

   Gerade weil die Aufhebung des Status ´Sanierungsgebiet´, durch den das Quartier erneuert wurde und diese erfolgreiche Entwicklung erfahren hat, zum 1.1.2008 bevorsteht, ist nach Beendigung der Sanierung die Existenz eines Bebauungsplanes so wichtig. Er soll das Wohnen und die existierende und so beliebte Mischung sichern.

   Wir wollen deshalb einige Behauptungen gerade rücken:

Soll die Spandauer Vorstadt mit dem B-Plan zur Schlafstadt werden?
Oder konkret:
Wird im aktuell diskutierten B-Plan neben dem Wohnen nur Nahversorgung zugelassen werden?
   Nein.

   Der B-Plan sieht für Teile der Spandauer Vorstadt sog. „Allgemeine Wohngebiete“ vor. Darin sind gemäß Baunutzungsverordnung neben dem Wohnen auch möglich: „ ... die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können zugelassen werden: Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen. ...“. (Details siehe BauNVO § 4 Allgemeine Wohngebiete).

   Die Mischung im Quartier wird somit erhalten, die originellen Cafés, Modeläden und Galerien müssen nichts befürchten!

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Was sind die wesentlichen Unterschiede von „Allgemeinen“ und „Besonderem Wohngebiet“, was sind „Misch-„ und „Kerngebiete“ ?
   Zunächst  zu einer weit verbreiteten Sprachverwirrung:

   Entgegen der nahe liegenden Annahme, dass in einem „Besonderen Wohngebiet“ das Wohnen besser (besonders) geschützt wird als in einem „Allgemeinen Wohngebiet“, ist das Gegenteil der Fall. Der Wohnanteil ist also in einem „Allgemeinen Wohngebiet“ höher als in einem „Besonderen Wohngebiet“.

   Beispiel Gewerbe: In einem „Allgemeinen Wohngebiet“ müssen Gewerbebetriebe ausdrücklich „nicht-störend“ sein, in einem „Besonderen Wohngebiet“ jedoch wird das „nicht-störend“ weggelassen – damit sind also im „Besonderen Wohngebiet“ auch „störende“ Gewerbebetriebe zulässig. Die Anwohner werden am effektivsten im „Allgemeinen Wohngebiet“ vor störendem Gewerbe geschützt, im „Besonderen Wohngebiet“ dagegen müssten sie damit rechnen, eine laute Tischlerei oder sogar Diskothek ins Haus zu kriegen!

   Ähnliches gilt für die Gastronomie: Neben den normalen Kneipen und Restaurants, wie sie im „Allgemeinen Wohngebiet“ zulässig sind, sind im „Besonderen Wohngebiet“ auch ausnahmsweise Vergnügungsstätten wie z.B. Diskotheken und Klubs (Konzertveranstaltungen) möglich.

   Noch weitergehender als „Besondere Wohngebiete“ sind „Mischgebiete“, und am weitestgehenden hinsichtlich der Zulässigkeit von Gewerbe und Lärm sind „Kerngebiete“. Dort ist auch der Wohnanteil am niedrigsten.

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Welche Gebietstypen sind im B-Plan für die Spandauer Vorstadt ausgewiesen?
   Ein kleines „Kerngebiet“ ist am Hackeschen Markt vorgesehen: Dies ist der 1. und 2. Hof der Hackeschen Höfe. „Mischgebiete“ sind für ca. ein Viertel der Fläche bestimmt, überwiegend für die Bereiche um den Hackeschen Markt. „Besondere Wohngebiete“ sind vor allem entlang der Durchgangsstraßen (Oranienburger Str., Rosenthaler Str. und Weinmeisterstraße) geplant. Die restlichen Flächen, also überwiegend die Gebiete der Wohnstraßen sind „Allgemeines Wohngebiet“ (ca. 1 Drittel der Gesamtfläche der Spandauer Vorstadt).

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Sollten mehr „Misch-“ und „Kerngebiete“ oder zumindest mehr „Besondere Wohngebiete“ zugelassen werden?
   Es gibt im Gebiet einen ausgewogenen Mix der verschiedenen Gebietstypen. Der vorhandene B-Plan beschreibt die gegenwärtige Nutzungsmischung und sorgt dafür, dass „störende Betriebe“ nur an ganz bestimmten Orten wie z.B. direkt am Hackeschen Markt oder anderen lauten Straßen, möglich sind. Der Bezirk wird grundsätzlich wie bisher bei Bauanträgen und Nutzungsänderungen eine Einzelfallprüfung vornehmen.

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Stimmt es, dass der B-Plan den Bestandsschutz aufheben und deshalb das Gewerbe bei Neuvermietung verdrängt werden würde?
Wird bei Neuvermietung nur noch Wohnnutzung genehmigt?
   Nein, ein Bestandsschutz kann zunächst grundsätzlich nicht durch einen B-Plan aufgehoben werden. Erst bei Neuvermietung gilt: Gewerbe ist weiterhin überall im „Allgemeinem Wohngebiet“ zulässig, sofern es „nicht-störend“ ist. Die gegenwärtige Nutzungsmischung wird also durch diesen B-Plan gesichert.

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Würde eine Geschäftserweiterung am B-Plan scheitern?
   Nein. Richtig ist: Eine Geschäftserweiterung, zum Beispiel die Vergrößerung eines Ladens oder eines Restaurants regelt die Baunutzungsverordnung. Diese ist überall in Deutschland gültig, unabhängig von der Existenz eines B-Planes.

   Die Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ im B-Plan verhindert nur, dass z.B. in einem solcherart gekennzeichneten Gebiet aus einem „nicht-störenden Gewerbebetrieb“ ein „störender Gewerbebetrieb“ gemacht werden kann.

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Sollte auf den B-Plan verzichtet werden?
   Gäbe es zukünftig keinen B-Plan, würde nach Aufhebung des Sanierungsgebiets-Status ungebremster Wildwuchs entstehen. Das heißt, Diskotheken und Klubs würden sich überall ausbreiten und in der Folge noch mehr lärmgeplagte Anwohner das Quartier verlassen. Die von allen geschätzte Mischung im Gebiet würde verloren gehen.

   Ohne B-Plan könnten Wohnungen sehr einfach in Gewerbeflächen umgewandelt werden, so dass ein enormer Kostendruck auf alle verfügbaren Flächen aufgebaut würde – die Bewohner wären die ersten, die sich diese teuren Mieten dann nicht mehr leisten könnten. Übrig blieben dann laute Diskos, Galerien und Modeketten - für Trendsetter kein Anreiz sich hier anzusiedeln.

   Fazit: Der B-Plan sichert das Gewerbe UND das Wohnen im Gebiet. Nur mit diesem B-Plan und seinen vorgesehen Festsetzungen lässt sich die beliebte Mischung und die Entwicklungsperspektive für die Spandauer Vorstadt erhalten.

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Im Auftrag der Betroffenenvertretung Spandauer Vorstadt

Uschka Thierfelder, Sprecherin der BV SpV
Markus Heller, Sprecher der BV SpV

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*Anmerkung: 
Der B-Plan I-B5 wurde in mehrere blockbezogene Einzelbebauungspläne aufgeteilt, um das Verfahren handhabbarer zu machen. Da jedoch deren Begründungsstruktur vereinheitlicht ist, wird vereinfacht vom B-Plan I-B5 gesprochen. Die ersten 6 Einzel-B-Pläne (I-B5a, I-B5b, I-B5e, I-B5m, I-B5t, I-B5u) waren vom 30.10. bis 30.11.2006 in der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB (die 2. Phase der Bürgerbeteiligung).

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Adressaten
- Bezirksamt Mitte von Berlin
- Presse

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13. April 2007
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